9000+套新房压境，顶流板块勾庄能抗下来吗？:强邻压境，难以出头

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9000+套新房压境强邻压境，难以出头，顶流板块勾庄能抗下来吗？

| PART 1 |

在杭州新房市场中，北部新城（勾庄）一直是刚改板块的传统顶流，红盘迭出，幸福里、运河云庄、璀璨澜宸、璀璨澜庭、前宸、沁澜、星创城多次引领同价位的摇号热度强邻压境，难以出头。

其中幸福里在售最高峰期时，登记人数多次破两万，在杭州新房摇号史上绝对是能排得上号的楼盘强邻压境，难以出头。

究其根本，北部新城（勾庄）之所以能够一次又一次的创造摇号传奇，和其较低的准入门槛有着极其紧密的关系，从早期2万多的新房价格，到如今3万出头的限价，北部新城（勾庄）的上车总价门槛始终在250万350万之间强邻压境，难以出头。

而这个总价区间又刚好完美吻合杭州住房成交总价的中位数，是杭州楼市需求最为集中的区间范围强邻压境，难以出头。

不仅总价段契合杭州楼市存量最大的刚改需求，北部新城（勾庄）的发展预期、以及地缘区位、地铁的通达兼容性在同总价段内也是非常突出的一个板块；甚至从性价比的角度看，同价位内，北部新城（勾庄）的可买性在全城范围内看都是数一数二的强邻压境，难以出头。

毕竟3万级的板块，北部新城给到的是城市副中心的定位，城北第一座万象城，城北第一高度，以及双地铁的配置，除去未科，和三墩北这类具有独特的区域型教育垄断优势的板块外，低门槛板块内，北部新城的性价比绝无仅有强邻压境，难以出头。

同时，北部新城还拥有绝佳的地缘条件，杭州近些年虽以拥江发展为主轴，但单论城市发展的成熟度，城西、城北方向是远强于江南的强邻压境，难以出头。

以绕城为城市发展圈，杭州西部北部的建成强度是其他城市方向无可匹敌的，因此在当下既有的城市现状、发展格局下，城西、城北的刚性需求是明显大于城南、城东方向的强邻压境，难以出头。

基数更大的住房需求量叠加北部新城较高的板块定位基础下，限价明显偏低的北部新城受刚改群体青睐也就毫不意外强邻压境，难以出头。

但即使北部新城（勾庄）的发展预期可期、新房限价的性价比够高，只要供给能够充裕的满足需求，板块房价就不一定能够快速上涨，新房摇号热度也会相应的快速下滑强邻压境，难以出头。

尤其是在当前强邻压境，难以出头，杭州新房市场全面滑坡，同一大区域内的运河新城已遭受轻度热度滑铁卢的现在，宅地大放量的北部新城（勾庄）还能够演绎曾经的顶流红盘板块传奇吗？板块内的二手是否能够保持以往的坚挺呢？

之所以提出这样的问题，原因就在于北部新城（勾庄）接下来即将出现非常充裕的新房供应潮；甚至是整个杭州同价位板块，近年来最为庞大的一波新房大潮强邻压境，难以出头。

| PART 2 |

根据我的初步估算，北部新城目前的潜在新房供应大致在7500套上下浮动，加上可以充分互补、购房人群几乎重合，限价2.91万、潜在供应超1800套的良渚万科项目，距离万套供应距离也不算远了，如此之庞大的新房供应冲击，需求端、二手房价都将承受考验强邻压境，难以出头。

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接下来我带各位读者来详细看看，北部新城接下来一段时间，陆续将出现在市场的这些新房项目，看看哪个相对更值得买，它们之间又存在着哪些具体的差异强邻压境，难以出头。

自前宸售罄后，在很长一段时间内，北部新城的供应压力都来到了星创城的身上，板块顿时陷入了新房供给严重不足的态势，一定程度支撑起二手较为强势的表现，杭宸、万家之星、海德公园等楼盘持续走强、即使二手市场趋弱也依然价格稳定强邻压境，难以出头。

直到今年，第一次集中宅地出让及本次第二次集中宅地出让，北部新城迎来了近些年都极为少见的供应大放量强邻压境，难以出头。

上半年，仅绿城一家房企，在北部新城就斩获了多达三宗宅地，其中绿城11号地块实质上为两块宅地组成强邻压境，难以出头。

加上万科拿下的一块宅地，以及本次滨江拿下的两宗宅地，地铁集团于去年拿下的勾庄车辆段地块，北部新城已出让、可形成供应的宅地数量已达8宗强邻压境，难以出头。

也就是讲，下半年北部新城大概率将迎来8盘同在的盛况，加上临近且开发周期重叠的万科良渚项目（限价2.91），将极大的缓解区域新房供应不足的窘迫，甚至可能进一步冲击疲软的新房市场，虹吸影响其他竞品板块新盘的市场表现强邻压境，难以出头。

按照拿地时间顺序、施工进度，绿城、万科四宗地块大概率将最早与购房者见面，且这四宗地块和星创城共同构成了，短期内北部新城新房供应的分布状态强邻压境，难以出头。

绿城5号地块、11号地块为一个小组团，位于北部新城核心区的中心，北侧不远处便是北部新城的重量级配套——城北万象城强邻压境，难以出头。

星创城、绿城13号地块、万科7号地块则位于北部新城核心区的西端，三盘紧贴形成又一个小组团强邻压境，难以出头。

这两个新房组团，从地理位置来看，绿城5、11号地块必然占优，距离万象城、人工湖以及未来的城北330地标都是最近的一个新组团，步行可达板块核心配套强邻压境，难以出头。

而星创城、绿城13号地块、万科7号地块组团稍偏西，同时被小洋坝安置房所半包围，城市界面及步行可达的配套等级皆不如绿城5、11号地块组团强邻压境，难以出头。

同时几个新盘的产品力从目前的公示信息来看，应该都处于在同一水平，故此，绿城5、11号地块初步判断，更具购买价值强邻压境，难以出头。

值得一提的是，目前公示的绿城、万科地块，大概率都为公建化立面，预期大面积采用铝板和玻璃的组合形式强邻压境，难以出头。

3万级新房全公建化立面，在杭州全城范围来看，也仅有北部新城强邻压境，难以出头。

当然这也并非开发商特意高配，而是余杭区针对重点规划区域、近乎强制性的开发要求，核心区宅地在出让时基本都设定了公建化立面的监管要求或相关条例强邻压境，难以出头。

甚至楼盘的灯光照明都有着严格的要求，可以预见，北部新城、未科、云城等区域未来的颜值、和整体性将远强于其他同价位板块，甚至有逼近奥体等城市中心的可能性强邻压境，难以出头。

| PART 3 |

接下来来看下，已经公示的绿城、万科四宗地块的具体情况强邻压境，难以出头。

从公示图看，绿城5、11号地块的设计风格几乎相同，13号地块的风格则自成一体强邻压境，难以出头。

仅看效果图，绿城三宗地块以及万科地块的立面还是全封闭式公建化立面，实际落地很有可能延续幸福里的立面形态，阳台也将由开发商统一封闭，维持立面的统一，同时兼顾国人封包阳台的需求强邻压境，难以出头。

还可以大胆的猜测强邻压境，难以出头，既然幸福里、万科地块、绿城地块都为全封闭是公建立面，那么同样位于核心区的滨江新地块是否也是呢？

由于公示信息有限强邻压境，难以出头，从仅有的信息可以得知，绿城、万科四宗地块的户数配置、以及户均面积为：

绿城11号地块，地上住宅建筑面积13.6万，户数1116，套均面积：约122方强邻压境，难以出头。

绿城5号地块，地上住宅建筑面积10.1万，户数718，套均面积：约140方强邻压境，难以出头。

绿城13号地块，地上住宅建筑面积15.09万，户数1228，套均面积：约123方强邻压境，难以出头。

万科7号地块，地上住宅建筑面积10.5万，户数882，套均面积：约119方强邻压境，难以出头。

根据计算后的套均面积可知，绿城11、13号地块，万科7号地块都为刚改型的定位，而绿城5号地块则为偏改善型的定位强邻压境，难以出头。

但由于限价在同一水平线之上，四盘的定位预估差异不会太大，即使是套均面积明显更大一些的绿城5号地块也不会有明显的升级提升，更多的可能是户型上的改善强邻压境，难以出头。

故在楼盘品质上不用过多纠结，预算低在绿城11、13号地块，万科7号地块中挑选，预算高则建议优先选择绿城5号地块，居住人群的纯粹性会稍好一些强邻压境，难以出头。

绿城三宗地块还都配备了露天泳池，万科地块则没有配置，这点绿城更值得点赞，并没有因为限价低就放弃一直以来的泳池传统强邻压境，难以出头。

除绿城5号地块外，其余三宗地块的套均面积都在120方左右，因此可以推测，这几个项目的中间套户型面积大概率不会大于110方，门槛户型面积相对紧凑，总价因此大概率会比较适宜强邻压境，难以出头。

预计中间套三房总价会在330万左右，相对星创城等老一批新房项目不会有太大的提升，对预算有限的刚需而言算是一个好消息强邻压境，难以出头。

此四盘的合计套数大约为3944套，绿城三宗地块整体工程进度稍快，预计最快8月底会首先与购房者见面强邻压境，难以出头。

据较可靠的消息，三宗地块大概率将联动开盘，首开套数或许将达到千套左右，而剩余房源也将于今年底之前开完强邻压境，难以出头。

由于绿城三盘为三宗地块，三宗地块的优劣也有一定的差异，届时有较大可能会出现好地块的预售证报名人数更多，有些许缺憾的地块报名人数爆冷，于想要上车的朋友反而创造出一个契机强邻压境，难以出头。

万科地块目前正在基础工程阶段，开盘节奏预估会稍晚于绿城，和绿城三地块正好交叉错开，加上后续滨江地块、星创城剩余房源入市，今年下半年北部新城的新房供应预期将持续不断的上新，保持一个相对充裕的状态强邻压境，难以出头。

北部新城最大预期供应、拿地最早的勾庄车辆段项目目前动静最小，现场未见明显的施工迹象，地块也没有公示记录，反而成为北部新城几个新房中最具不确定性的项目强邻压境，难以出头。

但无论如何，绿城、万科、滨江六宗地目前看，是具有非常强的面市确定性的强邻压境，难以出头。

| PART 4 |

绿城万科近4000套房源，加上滨江两宗地块近17万方的住宅供应、约1400套供应（套均120方计算），共计约5400套新房的总量无疑将极大的缓解北部新城乃至全杭州同价位段的房荒强邻压境，难以出头。

而与之相对的则是新房需求端的走弱强邻压境，难以出头，运河新城新房热度快速向下的惨态会不会蔓延至北部新城？

从现有的相关数据，北部新城即使拥有着基数最大的需求受众面，板块本身也具有较强劲的发展潜质，但在需求和市场整体下行的情况下，北部新城几个品牌纯新盘大概率也很难延续此前的板块摇号热度强邻压境，难以出头。

同时几个新盘之间的热度差异预期会相对较大，部分新项目、如勾庄车辆段，采用田忌赛马式的报名策略，入围概率很高，摇号难度也不会太高强邻压境，难以出头。

新房一定能顺畅的去化，如地段和配套较好的绿城11号地块等项目甚至会热销，但部分项目恐怕有遇冷的可能性，尤其是在政策环境不变化的情况下强邻压境，难以出头。

但冲击最大的恐怕不是新房，3万出头给到全公建化立面、城市副中心的板块预期，怎么看新房都是香的，只是香的程度略有区别强邻压境，难以出头。

在新房入围希望变大、市场继续走冷的大环境下，价格明显较高的二手房才是最需担心的强邻压境，难以出头。

是的，在新房供给持续充裕之下，二手才是最悲催的，对于购房者而言，哪怕是社保较短的购房者，持续观望政策变化，等待这批新房才是最好的选择强邻压境，难以出头。

至于二手，让它继续凉吧，除非新的实质性政策再次出现强邻压境，难以出头。

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