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2020年12月4日，中粮溢价13.52%以16346元/㎡楼面价竞得大悦澜庭地块，容积率12，纯住宅用地，地块要求120㎡以上住宅占比不得低于80%，最小面积不得小于100㎡，可以算是改善住宅用地西边低下后边高。
大悦澜庭区位图如上图所示，太湖大道北侧，靠近苏台高速，被科技城实小、幼儿园、锦峰路初中包围，从幼儿园到初中都不超过200米直线距离，直接走过去上学西边低下后边高。
从上图可以看到，大悦澜庭位置属于科技城的居住区，周边没有工厂、仓储等工业用地，接下来绿地和浅悦的商业综合体今年和明年陆续开通，会方便不少，整体居住环境较佳西边低下后边高。
缺点就是东边靠近高速，有噪音，西边第一排马路前面有个转盘，很多购房者不大能接受，而且没有地铁，科技城最被诟病的一点西边低下后边高。
02.项目介绍
大悦澜庭虽然是中粮拿的地，但一共4家开发商合作，其中招商操盘，另外两家是苏高新和旭辉，推广名也很直接，大悦（春风里）相当于中粮的旗舰品牌，澜庭（新区好多澜庭）是苏高新的旗舰品牌西边低下后边高。
两者都沾一下，就成了大悦澜庭西边低下后边高。
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项目全部是高层，精装，三大件都带，2000标准，同样是拿地时候的要求，面积段105/129/132/142/165，有5个户型西边低下后边高。
首次开盘楼幢2#、3#、4#、8#，其中2/3#是132㎡的户型，总高18层，更偏改善；4/8#是105（110）/129㎡户型，总高23/26层，偏刚需一些西边低下后边高。
尤其4#，前排就是马路转盘，定价也最低，低区（6F以下）虽然价格低，但性价比一般，个人建议无论投资还是自住，都往高区选择西边低下后边高。
整体备案均价2.85W，比麦子预估的低了1K，主要原因没有地下室拉低单价，所以性价比非常高，简单看下户型西边低下后边高。
105㎡户型图
105㎡户型很棒，除了西边的金茂府，科技城二手房没有105的3房2卫，算是断层产品，非常有竞争力，4#由于靠马路，封了阳台，面积110㎡，性价比不如后面的8#西边低下后边高。
本次备案6F到次顶楼都是同一个价，选择也简单点，顺着次顶楼往下撸，正常楼层315/320万，跟麦子之前预测的差不多西边低下后边高。
129㎡户型图
129㎡户型一般，上一代的设计风格，南北不通透，勉强做了4房，双阳台加分，整体来讲中规中矩西边低下后边高。
单价很便宜，这个户型整体备案均价2.72W，4#的西边户中上楼层350万不到，可以看诺贝尔湖，同样次顶楼往下，10F以下不要，8#西边户中上楼层360万左右，感觉还行西边低下后边高。
同楼层东边户比西边户贵了10W左右，优先考虑西边户西边低下后边高。
132㎡户型图
132㎡户型很不错，可惜没做样板间，预计书房、厨房会很小，做好心理准备，整体来讲算是还不错的户型西边低下后边高。
前排靠马路，对着学校，科技城学校的室外体育设施接下来都会对外开放，可能会有点噪音西边低下后边高。
整体单价3万左右，讲便宜不便宜，讲贵也不贵，适合改善，但没什么倒挂，考虑该户型大多自住居多西边低下后边高。
03.竞品比较
105㎡小户型没什么竞品，价格和户型在那边，可以优先考虑西边低下后边高。
129㎡/132㎡的竞品前山澜庭、浅悦静庭西边低下后边高。
浅悦单论价格竞争力低于大悦，同样是招商操盘，浅悦预计在大悦开盘后一周再加推，寓意很明显西边低下后边高。浅悦不愁卖的是97㎡小户，科技城280万低总价小户，仅此一家别无分号，116㎡以上也要350万+，跟大悦澜庭直接竞争。
优先考虑大悦澜庭，学区加分西边低下后边高。
前山澜庭是洋房，自住更合适，周边界面感官较偏，不是主流住宅地段，前山的优势是中学有划分到青城山路潜在可能，并且山景生态环境较宜居西边低下后边高。
这两个之间就看购房者需求了，个人偏向大悦澜庭西边低下后边高。
04.项目优点
01.从幼儿园到初中西边低下后边高，到学校很近，步行可达
02.小户105㎡非常有吸引力
03.小区偏改善西边低下后边高，周边标杆小区
05.项目缺点
01.靠近高速、辅道、学校西边低下后边高，有噪音
02.后排高层采光一般
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