会展片区规划有点怪，飞虎大道东侧全是商业，西侧基本是住宅:南来大道飞冲门

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8月18日，昆明市自然资源和规划局发布了批后《北京路向南延伸通道周边区域（广福路以南片区）控制性详细规划修改方案》南来大道飞冲门。所谓“北京路向南延伸通道周边区域（广福路以南片区）”，其实就是现在市场上被广泛宣传的会展板块的主要组成部分。

这个片区的控详规调整其实是从两年前开始的，如今发布的批后方案，与2020年6月公布的修改公示方案也基本一致，许多重要变化，其实在两年前就已公开，比如北京路向南延伸通道——也即南北大道的走向和宽度调整，也早就被包括云南房网在内的媒体披露南来大道飞冲门。

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虽然该区域的规划名字是“北京路向南延伸通道周边区域（广福路以南片区）”，但实际上，这个片区其实是围绕飞虎大道，也就是现在的巫家坝路两侧展开的，因为南北大道只是从片区的最西侧通过，而飞虎大道却纵贯中间，而且飞虎大道的红线宽度有60米，双向10车道，道路标准其实高于红线宽度50米的南北大道南来大道飞冲门。另外飞虎大道将来会有地铁8号线，而南北大道近期没有地铁规划，所以飞虎大道其实是会展片区的最重要道路。相关规划围绕其展开也是顺理成章的。

既然飞虎大道才是会展片区的核心道路与规划重点，两侧的建设布局就决定了这个区域的城市风貌与功能，但仔细研究最终控详规方案，就会发现飞虎大道两侧的规划有一点奇怪南来大道飞冲门。

按照批后控详规方案标注的飞虎大道两侧土地用途、建筑限高、容积率、建筑密度等规划指标，很容易发现，飞虎大道东侧临街区域全部是商业商务用地，而西侧则几乎是住宅（下图）南来大道飞冲门。

飞虎大道两侧功能规划迥然不一样南来大道飞冲门，商业集中于东侧

根据规划图纸，飞虎大道道路东侧的临街土地全部是红色的商务与商业用地（上图），以及少量文化设施用地，没有任何住宅用地，而道路西侧的临街土地除了飞虎大道和古滇路交汇处、靠近广福路口各有一宗商业兼容商务用地外，剩余全部是商住混合用地南来大道飞冲门。

虽然商住混合用地中也会有商业，但考虑到飞虎大道东侧已经有大量商业，所以道路西侧的商住混合用地中商业的比例比较小（基本要求不低于10%），而且多半会以底商为主，建筑主体是住宅南来大道飞冲门。

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一条重要道路两侧的土地与建设功能截然不一样，这种情况在昆明还没有先例南来大道飞冲门。

除了土地性质的巨大差异，飞虎大道两侧的规划容积率、建筑密度、限高等指标也有明显差异，总体来讲道路西侧的容积率更高，商住混合用地的容积率都是4.5，而路对面商业商务用地的容积率反而更低，有的3.5有的4.0南来大道飞冲门。

道路西侧商住混合用地容积率更高，可是建筑密度却更低，基本都是35%，而东侧商业地块的建筑密度大多是50%，由此带来的后果是，道路西侧的建筑高度更高，限高最低100米，最高180米，而东路东侧的建筑就要低矮很多，大部分限高只有50米，最高也只有100米南来大道飞冲门。

这也就是讲，将来在会展片区飞虎大道两侧，不仅建筑功能、外观看上去明显不一样，建筑高度也相差悬殊，道路西侧的建筑几乎比道路东侧的高出一倍还多南来大道飞冲门。

飞虎大道西侧临街建筑限高明显高于东侧

为什么将飞虎大道东侧全部规划为商业，而不是沿着道路两侧均匀分布，更便于交通组织和实现配套均衡呢？其实，这样布局是为了将就官渡区沿着新海河带状公园打造商业走廊而进行的南来大道飞冲门。

从规划图可以看出，沿着新海河带状公园，两侧全部是商业地块，形成一个长达2公里的商业长廊南来大道飞冲门。由于这个商业长廊的商业体量已经足够大，所以整个片区其他区域的商业就比较少，以至于飞虎大道西侧到南北大道之间，只有一个核心商业地块，但这个地块面积不小，而且限高达到180米，是会展片区的最高建筑，目前这块地已经是净地。

值得一提的是，万科重点打造的七彩国际社区商业区，正是新海河公园两侧商业长廊的一部分，万科在此有多个商业地块，其中包括即将引进的山姆会员店南来大道飞冲门。

七彩国际社区效果图

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