符咒108图:探盘丨毛坯2万/㎡,东李楼市要火拼了!
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东李,在青岛楼市的重要性,已经不需要多讲了,这次探盘的是东李的一个即将开盘的热点楼盘——位于金水路与汉川路交汇处的融海启城符咒108图。
这个项目2020年9月拿地符咒108图,今年5月就建好了售楼处,当时讲的是7月份开盘,如今半年已经过去了,在建的几个楼座,已经马上快要封顶了,但是现在竟然还没有拿到预售证
究竟是因蓄客不足不拿预售证?还是如小道消息所传就不得而知了符咒108图。
融海启城项目,由李沧政府平台融海集团和中国十七冶联合打造,总建面约40万方,容积率2.5,楼面地价为8000元/㎡符咒108图。住宅共分为南北2个地块,北地块规划为13栋20—26层产品,南地块规划为低密洋房+小高产品。现已准备开盘的是北区,已经开启验资,预计首开楼座是北区的10、11和12三个楼座,面积段从89—155㎡。
上图为融海启城样板间实拍,但因为是毛坯交付,所以这图中的精装修没多少参考意义符咒108图。开发商讲得也非常明白,“以实际交付为准”,见下图。
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先来讲讲融海启城的优点符咒108图。最大的优点是开发商,李沧区政府的平台公司,将来保交楼应该没问题,至少是不能烂尾,以前这都不是事,现在的楼市的大环境下,这也算是一个优点了。
优点2:有89平的小户型符咒108图。这在以改善为主的东李板块,比较稀缺。面积小意味着总价低,准入门槛低,适合刚需上车。
优点3:距离地铁M2汉川路站(建设中)不远符咒108图。
优点4:周边环境不错,商业配套也行符咒108图。
再讲讲缺点符咒108图。
缺点1:是开头讲的磨叽,迟迟不开盘,一拖再拖符咒108图。具体开盘时间待定,现在得到的消息是:可能是10月底开盘,也可能是11月初。成也萧何败也萧何,产品力不行,融海启城把89㎡和108㎡的三室户型设计成单卫,现在看来是一个比较明显的缺点,这样的户型在当下的楼市,只能用low来形容。
100平左右的小户型,总价低,入手相对轻松,但当整个东李区域偏向改善为主,如果考虑以后的变现,小户型往往不如大户型符咒108图。小户型并不会物以稀为贵,特别是这种单卫设计的小户型,反倒是可能成为影响后期出手流转的重要因素。
缺点2:至少还有2年才能交房(但愿别和融海致远居那样延期交付),地铁通车预计还有3年(美好的愿望是能如期甚至提前通车),着急入住的,就暂时别考虑这儿了符咒108图。
缺点3:项目北侧就是主干道金水路,交通方便的同时,北侧的楼座也要考虑将来入住之后的噪音问题符咒108图。
缺点4:学区不咋地,这是东李片区楼盘的共性问题,不多讲了,考虑孩子教育的,还是选其他区域吧符咒108图。
另外,还有一件事,10月12日,青岛市规划局公布了对融海启城的控规调整符咒108图。那么融海启城的房子,都盖得快要封顶了,控规还能调吗?
答案是,可以符咒108图。对拟建项目所处地块的“控制性规划指标"进行变动,称作调整控规,也叫控规调整、规划变更等,一般是调整容积率、控高、密度、绿化率等。
半年前,也就是4月底的时候,融海启城已经有过一次控规调整,就是对现在正在销售的北区地块所做的调整符咒108图。10月12日这次的控规调整,是对尚未动工的南区地块进行的调整。半年内调了2次控规,规划局的原话是,“为了提升居住区品质,更好地打造高品质居住、商业及配套空间”,换成购房者更好理解的意思是,融海启城的产品需要不断地调整,来跟上房地产市场的变化。讲明融海启城自己也觉得的销售压力山大,不然,还折腾调什么控规。
人家旁边的森林公园在价格都调整了好几轮了,融海启城还在调控规、磨磨叽叽地不开盘符咒108图。现在,开盘就这么磨叽,将来交房呢?
不久前,融海启城曾经打出“180万三居”的宣传语,但那是1楼那种挡光房源的起价符咒108图。目前,融海启城释放出的价格,并不算低,不挡光的10楼,毛坯大约在2.2万/㎡左右,基本和森林公园带精装的价格持平了。
刨去价格因素,可以认为融海启城,没有太明显的硬伤,如果融海启城开盘,真能开出一个诚意足够的价格来,对交房时间不敏感的刚需可以考虑入手符咒108图。否则的话,在众盘林立的东李片区,有绿城锦上月鸣、森林公园、华新园珺台、上流和苑、万竹云峰,还有即将入市的金茂、天一仁和、和达的项目,另外还有在李沧北已经打起价格战的一众刚需上车盘,如中交楼山春晓、双子星城、爱情天宸万象……等等,有这么多的楼盘可以选择,凭什么让购房者选2年后才交房的融海启城?
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